迪拜房产供应
房地产泡沫或者价格虚高的原因是供应和需求。
根据数据显示，迪拜目前住宅单元供应超过700,000个，人口超过350万。
平均家庭规模
截至2022年为止，迪拜的平均家庭规模超过5.3人，而经合组织的平均家庭规模为2.6人，这表明迪拜的房地产住宅市场供不应求。
参考2015年数据，当时迪拜的平均家庭规模为4.2人，表明迪拜的平均家庭规模还在不断扩大，供需的差距也在逐渐扩大。
参考其它城市数据，纽约市目前拥有约850万人口和350万套住宅单元，平均家庭规模为2.4人。
供需分析
预计到今年年底，迪拜将交付约56,000套住宅单元，明年将交付36,000套住宅单元。
这个数字不太可能满足市场日益增长的需求，为了与经合组织平均家庭规模2.6人相匹配，迪拜的住宅单元存量必须是当前规模的两倍。
高净值人群涌入
今年，阿联酋将吸引有史以来最多的高净值人士（HNWI）。仅来自俄罗斯和其他11个苏联独立国家联合体（CIS）的投资者就占迪拜当前潜在购房者的20%以上，平均购房规模从高端住宅投资250万迪拉姆到豪宅投资2500万迪拉姆不等。
迪拜将继续利用其作为各种高净值人士避风港的长期声誉，源源不断地吸引投资者，迪拜配套完善的国际化社区将继续拥抱来自200多个国家的人们，为他们打造完美的生活和工作环境。
豪宅市场供需失衡加剧
在高端住宅市场供应不足的情况下，大量富豪在寻求豪宅，特别是滨海物业一直吸引了大量包括俄罗斯客户在内的投资者。
由于滨海社区的高回报和黄金地段，这使得滨海物业对个人或投资者更具吸引力。前段时间刚刚开盘的王子岛Address the Bay项目就出现了一房难求的状况，据说在还未正式开盘前，就有俄罗斯投资者想要包下整栋楼。其它受欢迎的滨海社区还有Bluewaters，Bvlgari Island，Dubai Marina，La Mer以及目前最炙手可热的伊玛尔新盘Rashid Yachts & Marina。
目前，投资者不仅对现房二手房的需求上升，而且由于灵活的付款投资计划，大量投资者对期房的需求也达到了过去10年以来的最高水平。
投资者想要购买主流开发商的期房，不仅要拼财力，关键时刻还要拼运气和下单速度。
关于现房和期房的投资，主要取决于客户的投资需求，寻求立即回报的买家会对现房更感兴趣，而寻求更高回报的客户更愿意选择优质的期房项目。
租金上涨
根据中东世邦魏理仕的数据，截至2022年4月近12个月内，平均租金上涨了16.2%，其中公寓上涨了15.2%，别墅上涨了23.5%。
自今年年初以来，迪拜租金涨幅最高的Top 3 区域包括朱美拉棕榈岛、宝格丽岛和迪拜山庄别墅。
由于豪宅的严重短缺，豪宅业主相比同期获得了更高的租金回报。截至目前，海滨公寓、豪华别墅和豪宅的租金涨幅最高，其中豪华海滨别墅的租金上涨了30%-35%。
人口增长反弹
2020年12月至2022年4月，迪拜的人口增加了10万。到2040年，迪拜政府的目标是580万人，为了达到城市实体大幅扩张的需求，房地产的开发必将加速。
大量人口纷纷涌向阿联酋的主要原因：阿联酋的经济稳定、与世界高度接轨、低能源成本、开明且高效的政府服务、宏观多元化战略等都是吸引投资者和家庭居住在这里的原因。
阿联酋的区位优势也是毋庸置疑的，它是中东非区域内的经济中心、金融中心、物流中心、贸易中心、旅游中心、文化中心、艺术中心、教育中心、医疗中心等，它在打造世界之最的路上从未停歇，未来更多的奇迹将持续在这诞生。
根据《全球创业观察》2022年的报告，阿联酋在最适合创业的国家中名列前茅。
此外，刚刚结束的迪拜世博会也为本地带来了充足的创业机会。促使越来越多人移居阿联酋的友好政策包括营商便利、低税收环境、公共安全、高质量生活、优越的教育和医疗资源等。从2022年9月起，阿联酋政府还会实施新规定，它将根据更新后的黄金签证和绿色签证规则来吸引更多的投资者。
综上所述，相比纽约和具有代表性的经合组织36个成员国来说，人们对迪拜的房产市场的需求远远超过供应，这种现状在短期内还将持续。最后，你们觉得迪拜现阶段的房产市场有没有泡沫呢？
